变天已是定局：住房投资为最好投资的时代已经结束
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马光远：2018年将是房地产最困难的一年
文︱马光远
摘要
房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要位置，中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
经济学家、央视财经评论员马光远认为，2018年将是房地产最困难的一年。
在马光远看来，本次大会报告关于房地产的表述之所以意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。
他指出，本次大会提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平”中“加强社会保障体系建设”这一小部分。
这也意味着房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。
马光远表示，过去对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。
在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。
这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。
此外，继重要会议明确表示“房主不炒”之后，住建部部长王蒙徽也表示：
1.今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。
2.将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性，并重点提及住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。
这也意味着：去库存完成差不多了接下来稳定是政治任务，至少还不能涨；而且就短期而言，房地产政策在今年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。
在马光远看来，王蒙徽透露出的最大信号，就是中国住房投资为最好投资的历史已经结束。
“从今年市场来看，变天已是定局。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。”
马光远认为，根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没受到太大影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。
“这也意味着，明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。“
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又一个地产大佬跑了，如李嘉诚般清仓走人
现在如果征集2017年国民最想提出的问题，“楼市接下来怎么走？”估计会高居榜首，它已是悬在大多数人心中的疑问。尚未发生的事情，谁都无法准确给出答案或者预言，但我们可以透过一些蛛丝马迹去捕捉端倪，例如房企大佬的奇怪行为，就是非常重要的信号。
房地产行业的大动态，基本就是一个字：
卖！卖！卖！
继王健林631亿甩卖十三文旅酒店项目，李嘉诚400多亿出售香港中环中心之后，10月23日，潘石屹再一次以49.44亿将上海凌空SOHO全部卖掉。
01
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一年一卖，潘石屹跑路？
10月23日晚上，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。
凌空SOHO，位于上海长宁区，虽不是最核心地段，但同属于上海中心区。
进入2017年以来，这位长期看空中国楼市的大佬潘石屹，变卖资产的速度正在加速。据悉，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的SOHO天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。
SOHO天山广场位于长宁区，虹口SOHO位于虹口区，皆是上海中心区黄金地段。
2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。
之后，潘石屹违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。直到昨天将凌空SOHO售出一空。
无独有偶，据香港媒体报道，近日李嘉诚在香港的标志性建筑，也是李嘉诚一生荣耀的象征中环中心，以402亿港币转手了！
中环中心位于香港中环皇后大道旁，是香港最核心的地段。
从2014年到现在，潘石屹基本上保持每年一卖的节奏，累计套现金额近300亿人民币。这次卖掉上海SOHO之后，潘石屹几乎退出了上海房地产市场。
2014年，52.3亿出售上海SOHO海伦广场、静安广场，30.5亿出售凌空SOHO项目；
2015年，84.93亿转让外滩地王股权；
2016年，32.97亿整售SOHO世纪广场项目；
2017年6月，35.73亿出售虹口SOHO；
伴随着潘石屹卖！卖！卖！的是，其2014年向哈佛大学和耶鲁大学分别捐款1500万美元，和多次参观facebook和苹果等高科技公司。
很多人质疑，潘石屹要跑路了?
不惜顶着舆论压力匆忙出售内地物业，潘石屹就这么不看好内地房地产业吗？
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写字楼实际已沦为“鸡肋”
和任志强持续多年唱多房价相反，潘石屹从2013年开始，每年都在唱衰房价。潘甚至直截了当的表示：“听明白没有，房价会降”。
地产大佬个个都是最精明的商人，他们当然不会无端放空炮，他们掌握的信息比谁都全面准确，他们的算计比谁都高明，他们的眼光比谁都深远。
他们的甩卖都是经过评估和深思熟虑的，他们一定是看到了别人看不到的东西！
潘石屹卖掉的上海SOHO中国写字楼，实际收益并没有想象中的那么高，而且房价越高，收益率越低！
从图中可以看出，房价最高的香港、北京、上海、深圳等地，收益率都很低，上海的收益率才3.98%，连余额宝都不如。
收益率低就算了，收益率还在不断下滑，从图中可以看出，北京、上海、深圳、成都等地的写字楼，收益率几乎全部呈下滑状态。
这对房企来说，这等于是面临着房价泡沫和收益率下滑的双重风险。某种程度上，写字楼已经变成了“鸡肋”，食之无味，弃之可惜！
而且随着电商的崛起，写字楼的竞争压力越来越大，闲置率也越来越高。按照商业不赚最后一个铜板的原则，现在卖掉，无疑是个非常合算的买卖！
马云说：8年后房价如葱！
或许不会有那么夸张，但房价的拐点，我相信，真的已经临近了！
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房地产冬天已经来临 本次潘石屹甩卖资产套现后，意味着其在大陆的资产基本已经完成清仓，又一个地产商通过甩卖固定资产做空这个曾经让他们赚得盆满钵满的大市场，他们用脚投票给房地产市场敲响了最后的丧钟……泡沫的冬天已经来临，请注意保暖储粮。
“我对中国房地产有信心，房价还会继续涨”、“在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”
……
这些曾经的豪言壮语，给那些相信房地产永远涨的屌丝们打了一针麻醉剂，让他们沉浸在当房奴的喜悦中，活在了资产不断增值的幻觉中。
知者不言，言者不知。这些豪言壮语任志强今年还在继续说——2018年房价不涨提头来见，可是从当年海南地产泡沫破灭的坟堆里爬出来的潘石屹已经不说了。
在商言商，当年的潘石屹、现在的任志强这些地产大佬，一直都是房地产的坚定唱多者。他们的唱多，既是一种营销手段，又作为一种暗示和预言的自我实现，让曾经跟随他们投资房产的老粉赚了钱，也让现在还坚信他们的新粉正在前赴后继闯进房地产市场，做着买房发财的美梦。
然而，当大多数人还在涌进这个泡沫比天的风险资产，梦想着投资收益翻倍美梦时，潘石屹，这个国内知名的地产商，已经在跟随李嘉诚、万达、安邦的步伐，悄悄抛售内地的物业资产，三年已套现近300亿元。
对于商人来说，现金流都是最宝贵的，也是最耽搁不起的，套现出来的钱，如何投资，相信对于潘石屹来说，已经想好了退路。跟李嘉诚、万达、海航、安邦一样，潘石屹早已启动了海外资产配置之路。只是潘石屹在前台唱戏，夫人张欣在后台不动声色买买买！
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潘石屹早已启动了海外资产配置之路
早在2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目(Port Authority Bus Terminal)，共投资5亿到7亿美元。潘石屹在接受《第一财经周刊》采访时承认这一交易已经完成。他说自己在这个项目拥有一半的股权，并且准备将这个项目盖成47层的写字楼。
张欣在2012年斥资6亿美金收购公园大道广场49%股权的事了，反正股权的事情说了也没多少人懂，以后大家路过公园大道广场，知道那是小潘家资产的一部分就可以了。
2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金购物美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开宣布她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族基金，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
这可是纽约“皇冠上的明珠”，是纽约市的地标性建筑。可俯瞰整个中央公园，苹果第五大道旗舰店就在这座楼前，入驻这栋大楼的金主各个都是有钱任性的主：雅诗兰黛、约克资本……
所以说，其实早在2011年，潘石屹开始启动境外投资开始，这一时间节点甚至比李嘉诚都还稍早，其对人民币贬值的担忧和大陆资产价格泡沫已经保持了高度的警惕，配置境外资产，其实就是看空内地市场，对冲单一人民币资产的风险。
“资产外置，债务内置”一直是这些人的经典套路、屡试不爽，外债比例过高是大忌，潘石屹也不例外。
为了规避外币升值的风险，防止背上沉重的外债，2016年，SOHO公司提前偿还了银团贷款6.44亿美元和40.50亿港元，提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金总额约2.53亿美元。据此，公司大幅降低了境外债务在总负债中的比例，目前，境外债务在总负债中的比例仅为7%（2015年底约为56%），债务融资成本也降低至4.4%。
抛售内地资产的同时，配置境外资产，降低外币负债，同时增加境内债务，潘石屹的这一套程序，算是玩得风生水起，炉火纯青。出售项目的资金用途，潘石屹称，第一是用于还贷，所以负债率降了下来，尤其是境外的贷款，不想承担过多的汇率风险，收入和负债都是以人民币计价。 至于为什么会有如此高额的海外负债，潘石屹讳莫如深，在此冷眼替其回答，内保外贷是主要原因。
就潘石屹的市场嗅觉和行动能力来看，不输李嘉诚分毫，远胜于目前处于风口浪尖的万达、复星等一些知名资本。唯一的区别只是SOHO的规模小一些而已，也许船小好调头也是一大优势。
但实际上，很多开发商甩卖资产，除了的跑路的目的外，降低债务杠杆也是一个重要原因。截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%，远远超过一般企业负债的警戒线，岌岌可危。 万达抛售核心资产一个重要原因就是坏债降低杠杆率 ，减轻企业系统性金融风险。
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。很多韭菜选择在这样的时机进场，你以为你遇到价值洼地了，捡到宝了，实际上你已经成为开发商跑路的接盘侠。在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。
当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经债务出清并成功跑路，当大户和上市公司们已经套现离场。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？只剩下还在做着美梦的韭菜们！只要是韭菜，就总有被收割的一天！
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